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  • Partilha de imóvel em inventário: como resolver entre herdeiros

    Partilha de imóvel em inventário: como resolver entre herdeiros

    A partilha de imóvel em inventário pode se tornar um problema quando os herdeiros não chegam a um acordo. Um quer vender, outro pretende morar no imóvel e um terceiro não responde ou discorda das propostas. Enquanto a situação permanece indefinida, despesas como IPTU, condomínio e manutenção continuam existindo.

    Apesar do impasse, há caminhos jurídicos para organizar o patrimônio. Além das soluções já previstas na legislação, uma decisão recente do Superior Tribunal de Justiça (STJ) reconheceu a possibilidade de partilha amigável com quinhões desiguais quando os herdeiros são maiores, capazes e manifestam livremente a sua vontade.

    Por que o imóvel herdado fica travado no inventário?

    Com o falecimento, a herança é transmitida aos herdeiros como um conjunto unitário e indivisível. Até a conclusão da partilha, aplicam-se ao acervo hereditário as regras do condomínio, conforme o artigo 1.791 do Código Civil. Isso não significa que cada herdeiro já seja proprietário de uma parte específica de cada imóvel.

    O espólio é administrado pelo inventariante, e atos de disposição de bens dependem da observância das formalidades legais. A venda de um imóvel do espólio antes da partilha pode ocorrer em situações específicas, normalmente com atuação do inventariante, manifestação dos interessados e autorização judicial.

    Na prática, divergências sobre preço, uso do imóvel, pagamento das despesas ou destino do patrimônio podem prolongar o inventário. A ausência de um herdeiro, a existência de pessoa incapaz, um testamento, dívidas ou problemas na matrícula também podem exigir providências adicionais.

    Por isso, a solução depende de identificar se há possibilidade de acordo e se o imóvel pode ser atribuído a um herdeiro, vendido durante o inventário ou mantido em copropriedade após a partilha.

    O que mudou com a decisão do STJ sobre partilha desigual?

    Em julho de 2026, a Terceira Turma do STJ decidiu, no REsp 2.225.451, que a divisão desigual dos quinhões hereditários pode ser admitida em uma partilha amigável. Segundo o tribunal, a desigualdade, por si só, não impede a homologação do acordo.

    A decisão considerou uma situação em que havia herdeiros maiores e capazes, consenso e cessão de direitos hereditários. Nessas condições, cabe ao juiz verificar a regularidade do acordo e se a vontade foi manifestada livremente, sem impor igualdade matemática absoluta entre os quinhões.

    O entendimento não significa que qualquer divisão desigual será automaticamente aceita. É necessário observar a capacidade das partes, a forma legal da cessão, a inexistência de vícios de consentimento e eventual prejuízo a terceiros. O tratamento tributário também deve ser analisado separadamente.

    Para conhecer os fundamentos e os limites do julgamento, consulte a notícia oficial do STJ sobre a partilha desigual.

    Quais são as formas de resolver a partilha de imóvel em inventário?

    A melhor solução depende da composição do patrimônio, da situação do imóvel e da vontade dos interessados. Entre os caminhos que podem ser avaliados estão:

    • atribuição do imóvel a um herdeiro: um dos sucessores recebe o bem e os demais são compensados com dinheiro ou outros bens, conforme a estrutura jurídica e tributária do acordo;
    • distribuição de bens diferentes: quando existem outros ativos no espólio, os herdeiros podem organizar a partilha considerando a natureza e o valor de cada bem;
    • venda durante o inventário: em determinadas circunstâncias, o imóvel pode ser vendido pelo espólio mediante o procedimento e as autorizações aplicáveis, com posterior destinação do valor;
    • manutenção da copropriedade: os herdeiros podem receber frações do imóvel e continuar como condôminos depois da partilha, embora isso exija regras claras sobre uso, despesas e eventual venda futura;
    • medidas judiciais diante do conflito: quando não há consenso, o inventário pode prosseguir judicialmente e outras medidas podem ser necessárias para definir o destino do bem.

    Há situações que exigem cautela especial. O direito real de habitação do cônjuge ou companheiro sobrevivente, por exemplo, pode limitar a possibilidade de venda ou de extinção do condomínio. Também é necessário verificar se existem herdeiros incapazes, testamento, dívidas do espólio ou restrições registradas na matrícula.

    Quais são os cuidados tributários na partilha desigual?

    A divisão desigual precisa ser estruturada com atenção. Quando um herdeiro recebe valor superior ao seu quinhão sem uma contraprestação correspondente, a transferência gratuita pode ser equiparada a uma doação e gerar incidência tributária sobre a diferença, conforme a legislação aplicável.

    No julgamento de 2026, o STJ ressaltou que uma eventual tributação decorrente da cessão gratuita de direitos hereditários deve ser examinada pelo Fisco. A questão tributária não impede, por si só, a homologação judicial do acordo, mas continua produzindo consequências que precisam ser calculadas antes da assinatura.

    Também devem ser avaliados o ITCMD, os custos cartorários, possíveis tributos relacionados à cessão onerosa e os efeitos da futura venda do imóvel. A incidência concreta varia conforme a operação, os valores envolvidos e a legislação estadual ou municipal.

    Atenção: não basta registrar informalmente que um herdeiro ficará com uma parte maior. O instrumento deve descrever a origem dos direitos, as compensações, os valores e a forma da transferência.

    Quais são as vantagens de concluir e registrar a partilha?

    A conclusão do inventário permite definir formalmente a titularidade do patrimônio. No caso de imóveis, o formal de partilha, a escritura ou a carta de adjudicação deve ser levado ao Cartório de Registro de Imóveis para atualizar a matrícula e produzir os efeitos registrais necessários.

    A regularização pode facilitar:

    • a identificação dos proprietários na matrícula;
    • a venda ou a utilização do imóvel em uma operação futura;
    • a análise documental por compradores e instituições financeiras;
    • a organização das responsabilidades por IPTU, condomínio e manutenção;
    • a prevenção de novos conflitos entre os sucessores.

    Mesmo depois da partilha, o imóvel pode continuar pertencendo a mais de uma pessoa. Nesse caso, os herdeiros permanecem coproprietários e deverão observar as regras do condomínio. Se a convivência se tornar inviável, pode ser necessário avaliar uma ação de divisão ou de extinção do condomínio, conforme as características do bem e os direitos envolvidos.

    Quais documentos são importantes para avaliar a partilha?

    A documentação exata depende do caso, mas a análise geralmente começa com:

    • certidão de óbito;
    • documentos pessoais e certidões de estado civil dos herdeiros;
    • testamento, se houver;
    • petições, decisões e demais documentos do inventário já iniciado;
    • matrícula atualizada e certidão de ônus do imóvel;
    • documentos municipais e comprovantes relacionados ao IPTU;
    • avaliação ou estimativa atual do valor do imóvel;
    • comprovantes de despesas de condomínio, manutenção e reformas;
    • informações sobre dívidas do espólio e propostas de acordo já discutidas.

    A reunião desses documentos ajuda a identificar pendências, estimar custos e comparar as alternativas. Para conhecer a atuação do escritório e outras formas de regularização patrimonial, acesse o site da Barboza & Kelly Assessoria Jurídica.

    Perguntas frequentes sobre partilha de imóvel em inventário

    Todos os herdeiros precisam concordar com uma partilha desigual?

    Para uma partilha amigável com divisão desigual, o consenso é essencial. O precedente do STJ tratou de herdeiros maiores e capazes que celebraram acordo com cessão de direitos hereditários. Se houver incapaz, ausência de concordância ou outra particularidade, o procedimento e o controle judicial serão diferentes.

    Um herdeiro pode ficar com o imóvel e compensar os demais?

    Essa possibilidade pode ser estruturada quando existe acordo, mas os valores, a forma da compensação, a cessão de direitos e os tributos precisam ser examinados. A solução deve constar adequadamente do inventário e dos documentos que serão levados a registro.

    É possível vender o imóvel antes de terminar o inventário?

    Em determinadas situações, sim. A alienação de um bem do espólio costuma exigir atuação do inventariante e autorização judicial, além da observância dos interesses dos herdeiros, credores e demais envolvidos. A viabilidade deve ser analisada no processo concreto.

    O que acontece quando um herdeiro não é localizado?

    A falta de localização não deve ser tratada como concordância. Pode ser necessário realizar buscas, citações e outras medidas processuais para assegurar a participação ou a representação adequada do interessado.

    A decisão do STJ elimina a cobrança de impostos?

    Não. O STJ afirmou que a questão tributária não impede automaticamente a homologação do acordo, mas eventual cessão gratuita pode gerar tributação. A operação deve ser avaliada antes da formalização.

    Como buscar uma solução para o imóvel herdado?

    O primeiro passo é examinar o inventário, a matrícula, a composição do patrimônio e a posição de cada herdeiro. A partir desse diagnóstico, é possível avaliar se o caso comporta acordo, cessão de direitos, compensação, venda autorizada ou outra medida judicial.

    A Barboza & Kelly Assessoria Jurídica atua na orientação relacionada a inventários e imóveis, com atendimento em Vila Velha e também por meios digitais. Veja outros conteúdos jurídicos no blog da Barboza & Kelly ou entre em contato pelo WhatsApp para solicitar a análise do seu caso.

    Este conteúdo tem caráter exclusivamente informativo e não substitui a análise jurídica individual. As soluções e consequências tributárias dependem dos fatos, dos documentos e da legislação aplicável a cada caso.

  • Comprar posse de imóvel: entenda os riscos jurídicos

    Comprar posse de imóvel: entenda os riscos jurídicos

    Comprar posse de imóvel pode parecer uma boa oportunidade, especialmente quando o preço é mais baixo do que o de imóveis regularizados. No entanto, esse tipo de negociação envolve riscos jurídicos importantes e pode gerar prejuízos sérios quando não há análise adequada antes da assinatura do contrato.

    No mercado imobiliário informal, é comum encontrar ofertas de venda de posse de terrenos, casas ou lotes, principalmente em regiões de expansão urbana, loteamentos irregulares ou áreas ainda não regularizadas. O problema é que posse e propriedade não são a mesma coisa.

    Neste artigo, a Marco Barboza Advogados, com atuação em Direito Imobiliário em Vila Velha/ES, explica a diferença entre posse e propriedade, os principais riscos de comprar apenas a posse e quando é possível buscar a regularização do imóvel.

    Qual é a diferença entre posse e propriedade?

    Antes de comprar qualquer imóvel, é essencial entender a diferença entre posse e propriedade. Essa distinção é uma das bases mais importantes do Direito Imobiliário e pode evitar conflitos, perdas financeiras e disputas judiciais.

    O que é propriedade?

    A propriedade é o direito formal e pleno sobre um imóvel. Ela existe quando o bem possui matrícula individualizada no Cartório de Registro de Imóveis e o nome do proprietário consta devidamente registrado.

    Em outras palavras, não basta ter um contrato particular ou uma promessa de compra e venda. Para que a propriedade seja reconhecida de forma segura, o imóvel precisa estar registrado no cartório competente.

    Quem é proprietário pode usar, vender, doar, transferir, financiar, alugar e reivindicar o imóvel, desde que respeitadas as regras legais. A propriedade oferece maior segurança jurídica porque está vinculada ao registro público.

    O que é posse?

    A posse é o exercício de fato sobre o imóvel. O possuidor ocupa, utiliza, cuida ou explora o bem como se dono fosse, mas sem necessariamente possuir o registro formal da propriedade.

    A posse pode gerar direitos em determinadas situações, inclusive a possibilidade de usucapião. Porém, ela não equivale automaticamente à propriedade e não oferece a mesma segurança jurídica de um imóvel devidamente registrado.

    De forma simples: o proprietário tem o registro. O possuidor tem o uso ou ocupação do imóvel. O conflito surge quando quem vende a posse não é o proprietário registrado ou quando existem pendências ocultas sobre o bem.

    Quais são os riscos de comprar posse de imóvel?

    Comprar posse de imóvel sem a devida análise jurídica pode colocar o comprador em uma situação vulnerável. Muitas vezes, o preço atrativo esconde problemas que só aparecem depois da assinatura do contrato.

    1. O verdadeiro proprietário pode reivindicar o imóvel

    Um dos principais riscos é descobrir que o vendedor da posse não é o proprietário registrado. Nessa situação, o verdadeiro proprietário pode reivindicar o imóvel, mesmo que o comprador tenha pago pela posse.

    Isso pode gerar disputa judicial, perda do valor investido e dificuldade para comprovar a boa-fé na negociação.

    2. O imóvel pode ter dívidas ou restrições

    Sem consultar a matrícula do imóvel, o comprador pode não identificar penhoras, hipotecas, ações judiciais, dívidas fiscais, bloqueios ou outras restrições.

    Essas pendências podem comprometer a regularização futura e transformar a compra em um problema jurídico de longa duração.

    3. A cessão de posse não substitui escritura registrada

    O contrato de cessão de posse pode demonstrar que houve uma negociação entre as partes, mas ele não substitui a escritura pública nem o registro no Cartório de Registro de Imóveis.

    Por isso, mesmo com contrato assinado, o comprador pode continuar sem a propriedade formal do bem.

    4. Dificuldade para financiar ou vender o imóvel

    Imóveis sem matrícula regularizada geralmente não podem ser financiados por instituições bancárias. Além disso, a revenda pode ser mais difícil, justamente pela insegurança documental.

    O comprador pode ficar limitado a negociações informais, o que reduz a liquidez e aumenta o risco de novos conflitos.

    5. Problemas com herdeiros ou antigos possuidores

    Quando a origem da posse não é bem documentada, herdeiros, antigos ocupantes ou terceiros podem questionar a negociação. Isso é comum em imóveis transmitidos informalmente ao longo dos anos.

    Nesses casos, o comprador pode enfrentar disputas familiares, ações possessórias ou dificuldades para regularizar a documentação.

    6. Dificuldade de construir ou regularizar perante a prefeitura

    A ausência de documentação formal pode dificultar a obtenção de alvarás, aprovação de projetos, ligação regular de serviços públicos e regularização junto ao município.

    Antes de comprar posse de imóvel, é importante verificar também a situação urbanística e fiscal do bem.

    É possível regularizar a posse de um imóvel?

    Em muitos casos, sim. A posse pode ser regularizada, dependendo do tempo de ocupação, da origem da posse, da documentação existente, da natureza do imóvel e da situação perante o cartório e o município.

    Uma das possibilidades é a usucapião, que pode ser judicial ou extrajudicial. Existem diferentes modalidades, com requisitos próprios, como tempo de posse, finalidade de moradia, ausência de oposição e características do imóvel.

    Em áreas urbanas irregulares, também pode ser possível avaliar caminhos de regularização fundiária, como a Reurb, quando aplicável ao caso.

    No entanto, a possibilidade de regularização nunca deve ser presumida. Antes de comprar, é necessário fazer uma análise jurídica completa.

    O que verificar antes de comprar posse de imóvel?

    Antes de assinar um contrato de cessão de posse, o comprador deve tomar cuidados essenciais para reduzir riscos.

    • Consultar a matrícula do imóvel no Cartório de Registro de Imóveis;
    • Verificar quem é o proprietário registrado;
    • Analisar a origem da posse;
    • Solicitar certidões dos vendedores;
    • Verificar débitos de IPTU, taxas e pendências municipais;
    • Confirmar se há ações judiciais envolvendo o imóvel;
    • Avaliar se existe possibilidade real de regularização;
    • Solicitar análise contratual antes de pagar qualquer valor.

    Por que consultar um advogado antes de comprar posse de imóvel?

    Comprar posse de imóvel sem orientação pode parecer uma economia no início, mas pode gerar prejuízos muito maiores no futuro. Um advogado especialista em Direito Imobiliário pode identificar riscos que não aparecem em uma negociação informal.

    A análise jurídica permite verificar a documentação, a matrícula, a situação dos vendedores, eventuais débitos, riscos de disputa e caminhos possíveis para regularização.

    A Marco Barboza Advogados orienta compradores, possuidores e investidores em negociações imobiliárias em Vila Velha/ES, Vitória, Serra, Cariacica e região metropolitana.

    Perguntas frequentes sobre comprar posse de imóvel

    Comprar posse de imóvel é seguro?

    Depende da documentação, da origem da posse e da possibilidade de regularização. Sem análise jurídica, a compra pode envolver riscos relevantes.

    Contrato de cessão de posse garante propriedade?

    Não. O contrato de cessão de posse não substitui a escritura pública registrada nem transfere automaticamente a propriedade do imóvel.

    Posse pode virar propriedade?

    Sim, em alguns casos. A regularização pode ocorrer por usucapião ou por outros caminhos legais, desde que os requisitos sejam cumpridos.

    Posso financiar imóvel comprado por posse?

    Em regra, imóveis sem matrícula regular e escritura registrada não são aceitos para financiamento bancário tradicional.

    Vai comprar posse de imóvel? Consulte um advogado antes

    Antes de comprar posse de imóvel, busque orientação jurídica. Uma análise preventiva pode evitar disputas, prejuízos e problemas de regularização no futuro.

    Entre em contato com a Marco Barboza Advogados e agende uma avaliação do caso antes de assinar qualquer documento ou realizar pagamentos.

  • Atraso na entrega de imóvel na planta: direitos do comprador e indenização

    Atraso na entrega de imóvel na planta: direitos do comprador e indenização

    O atraso na entrega de imóvel na planta é uma situação que pode gerar prejuízos financeiros, insegurança e frustração para o comprador. Quando a construtora descumpre o prazo previsto em contrato, a legislação brasileira pode garantir direitos importantes, como indenização, reembolso de aluguel, rescisão contratual e devolução de valores pagos.Adquirir um imóvel na planta costuma ser uma das decisões financeiras mais relevantes da vida de uma pessoa ou família. Por isso, quando a obra atrasa, o problema vai muito além da espera. O comprador pode continuar pagando aluguel, adiar planos de mudança, comprometer sua organização financeira e enfrentar danos que precisam ser analisados juridicamente.

    Neste artigo, a Marco Barboza Advogados, com atuação em Direito Imobiliário em Vila Velha/ES, explica quais são os principais direitos do comprador diante do atraso na entrega de imóvel na planta e quando pode existir possibilidade de indenização.

    O que caracteriza atraso na entrega de imóvel na planta?

    O atraso na entrega de imóvel na planta ocorre quando a construtora não entrega a unidade dentro do prazo previsto no contrato, considerando também eventual prazo de tolerância contratual válido.

    A Lei nº 13.786/2018, conhecida como Lei do Distrato, permite que o contrato preveja uma tolerância de até 180 dias corridos para a entrega do imóvel. Esse período, quando previsto de forma clara no contrato, costuma ser aceito pelos tribunais.

    Porém, ultrapassado esse prazo de tolerância, o atraso passa a gerar consequências jurídicas. A partir desse momento, o comprador pode buscar reparação pelos prejuízos sofridos e avaliar quais medidas são mais adequadas ao seu caso.

    Quais são os direitos do comprador em caso de atraso?

    Quando há atraso injustificado na entrega do imóvel, o comprador pode ter direito a diferentes formas de reparação. A análise depende do contrato, do tempo de atraso, dos valores pagos, das provas disponíveis e dos prejuízos efetivamente sofridos.

    1. Indenização por lucros cessantes

    Os lucros cessantes correspondem àquilo que o comprador deixou de ganhar ou usufruir em razão do atraso. Em casos de imóvel na planta, é comum que essa indenização seja calculada sobre o valor do imóvel ou sobre os valores pagos, conforme entendimento aplicado ao caso concreto.

    Essa reparação busca compensar o comprador pelo período em que ele ficou impedido de usar, morar ou alugar o imóvel por culpa da construtora.

    2. Reembolso de aluguel pago durante o atraso

    Se o comprador precisou continuar pagando aluguel porque o imóvel não foi entregue no prazo, pode haver possibilidade de pedir o reembolso desses valores, desde que exista comprovação documental.

    Recibos, contratos de locação, comprovantes de pagamento e mensagens com a construtora podem ser importantes para demonstrar o prejuízo.

    3. Indenização por dano moral

    Nem todo atraso gera dano moral automaticamente. No entanto, atrasos prolongados, falta de informação, descaso da construtora, promessas sucessivas não cumpridas ou situações que causem prejuízos relevantes à vida do comprador podem justificar o pedido de indenização por dano moral.

    Cada caso deve ser analisado individualmente por um advogado especialista em Direito Imobiliário.

    4. Rescisão do contrato e devolução dos valores pagos

    Quando o atraso se torna excessivo ou quando o comprador não tem mais interesse na continuidade do negócio, pode ser possível pedir a rescisão contratual.

    Nesses casos, o comprador pode buscar a devolução dos valores pagos, com correção monetária e eventual multa contratual, conforme o contrato e a legislação aplicável.

    A construtora pode justificar o atraso com chuva, greve ou falta de material?

    Em regra, situações como chuvas de temporada, falta de material, dificuldades com mão de obra ou problemas internos da construtora são consideradas riscos próprios da atividade de construção civil.

    Isso significa que esses fatores, sozinhos, normalmente não afastam a responsabilidade da construtora pelo atraso. O comprador não deve arcar com prejuízos decorrentes da má organização, planejamento ou execução da obra.

    Quais documentos são importantes para comprovar o atraso?

    Para avaliar a possibilidade de indenização por atraso na entrega de imóvel na planta, é importante reunir documentos que comprovem a relação contratual, os pagamentos realizados e os prejuízos sofridos.

    • Contrato de compra e venda do imóvel;
    • Aditivos contratuais, se existirem;
    • Comprovantes de pagamento das parcelas;
    • Comprovantes de aluguel pago durante o atraso;
    • E-mails, mensagens ou comunicados da construtora;
    • Fotos da obra, notificações e documentos de entrega;
    • Material publicitário com previsão de entrega, se houver.

    Qual é o prazo para entrar com ação?

    O prazo para ajuizar ação por descumprimento contratual pode variar conforme o pedido e a situação concreta. Por isso, é essencial buscar orientação jurídica o quanto antes, especialmente após o vencimento do prazo contratual e do período de tolerância.

    Esperar demais pode dificultar a produção de provas e comprometer o exercício de direitos. Quanto antes o caso for analisado, maiores são as chances de definir uma estratégia segura.

    Por que procurar um advogado especialista em Direito Imobiliário em Vila Velha/ES?

    O mercado imobiliário da Grande Vitória segue em expansão, com muitos empreendimentos em Vila Velha, Vitória, Serra, Cariacica e municípios próximos. Nesse cenário, também aumentam os conflitos envolvendo construtoras, atrasos de obra, promessas de entrega e descumprimento contratual.

    Um advogado especialista em Direito Imobiliário pode analisar o contrato, verificar se o prazo de tolerância foi respeitado, calcular os prejuízos, reunir provas e conduzir uma negociação extrajudicial ou ação judicial, quando necessário.

    A Marco Barboza Advogados atua na orientação de compradores que enfrentam problemas relacionados ao atraso na entrega de imóvel na planta em Vila Velha/ES e região metropolitana.

    Perguntas frequentes sobre atraso na entrega de imóvel na planta

    A construtora pode atrasar a entrega do imóvel?

    O contrato pode prever um prazo de tolerância de até 180 dias corridos. Após esse período, o atraso pode gerar direito à reparação.

    Tenho direito a indenização se a obra atrasou?

    Sim, dependendo do caso. O comprador pode ter direito a indenização por lucros cessantes, reembolso de aluguel, dano moral ou rescisão contratual.

    Posso desistir da compra por causa do atraso?

    Em casos de atraso relevante, pode ser possível pedir a rescisão do contrato e a devolução dos valores pagos, conforme análise jurídica específica.

    Preciso entrar na Justiça?

    Nem sempre. Em muitos casos, é possível tentar uma negociação com a construtora antes do processo judicial. Porém, quando não há acordo, a ação pode ser necessária.

    Seu imóvel atrasou? Fale com um advogado imobiliário

    Se você comprou um imóvel na planta e a construtora descumpriu o prazo de entrega, não ignore a situação. O atraso pode gerar direitos relevantes e valores a receber.

    Entre em contato com a Marco Barboza Advogados e agende uma análise do seu caso. O escritório atende compradores em Vila Velha, Vitória, Serra, Cariacica e demais cidades da Grande Vitória.